Diese kaufe ich lieber als Aktie oder Fond, da mir diese einfach zu viel Arbeit bedeuten. Aber der Vollständigkeit halbe sind sie hier erwähnt. Außerdem ist der so genannte „Hebeleffekt“ und steuerlicher Vorteil hier zu erwähnen, die eine solche Anlage attraktiv machen – nur halt nicht für mich.
Nichts desto trotz besitze ich eine Immobilie, die mir quasi in den Schoß fiel. Sie vermiete ich mit positiven Cashflow mit steuerlichen Vorteilen (Sozialwohnung in einer Großstadt, nicht München). Von dieser Sorte sollte es noch mehr in Zukunft gehen, weil Wohnen ist ein Thema, was uns alle angeht und nur durch den privaten Wohnungsbau kann der Wohnraummangel bekämpft werden.
Kommen wir aber nun zu Liquiditäts- bzw. Rentabilitätsbetrachtungen. Damit eine Immobilie sich selber trägt müssen die Kosten für diese von der Vermietung erbracht werden. Tritt das Gegenteil ein ist der Cashflow aus der Immobilie negativ. Positiv wird dieser bei 3-4% Bruttomietrendite. Wenn euer Mieter dann 500€ überweist und der Kredit und alle Kosten 450€ betragen, seid ihr Cashflow-Positiv. Um Ganze 50€, die ihr dann noch versteuern könnt mit dem persönlichen Steuersatz.
Aber der Reihe nach. Wie funktioniert das mit der Immobilie insgesamt. Nun, man kauf diese, sagen wir für 100.000€ (Beispiel), wartet 10 Jahre ab. Inzwischen zahlt euer Mieter die Miete und somit den Kredit und etc. Nach den 10 Jahren dürft ihr die Immobilie dann steuerfrei verkaufen. In der Hoffnung dass ihr dann 130.000€ daraus erlösen könnt (3% Wertzuwachs pro Jahr) dürfte euer Mieter die Schulden dann um ca. 40.000€ (Annahme der Tilgung) getilgt haben. Bedeutet ihr habt einen Gewinn von 70.000€ für das Objekt erzielt. Glückwunsch. Die Kaufnebenkosten machen ca. 10% vom Kaufpreis der Immobilie aus, also schlägt der Erwerb mit ca. 10.000€ zu Buche.
Jetzt höre ich schon die Immobilien-Fans schreien „nein, das ist so nicht ganz richtig“ – „du hast dies und das und jenes vergessen“ – „etc.“ – Ja, schon recht. Es soll ja nur als Näherung dienen und das Prinzip verdeutlichen. Bin wie gesagt hier kein Experte.
Beachten muss man hier noch, dass es hier nicht ohne einen Steuerberater geht. Man kann das auch selber über WISO oder andere Steuer-Software machen, aber ich habe die Erfahrung gemacht, dass dies so einfach nicht ist. Steuerberater sticht.
Immobilie zur Eigennutzung
Auf dem Land (wo ich ursprünglich her komme) hat man ja kaum eine Wahl als eine eigene Immobilie zu erwerben. Ich kenne selbst sehr wenige, die dort zur Miete wohnen. Andererseits gibt es je nach Region auch Leerstand. Muss man sehen.
In der Stadt sieht das anders aus. Hier ist der Wohnraum meist knapp (z.B. München) und die Kaufpreise hoch. Dennoch würde ich von dem Kauf einer Wohnung oder gar Haus abraten, da man hier eigentlich nur Sklave der Bank ist. Die lange Finanzierungsdauer von ca. 20 Jahren oder mehr und das Unvermögen die Zinsen von der Steuer abzusetzen können da schnell zur Existenznot führen.
Angenommen man hat die Hütte für 500.000€ erstanden, dann kommen je nach Eigenkapitel noch Zinsen hinzu. Ich nehme jetzt mal an, dass 20% Eigenkapital gefordert sind, also gut 100.000€. Zu den 500.000€ Kaufpreis kommen dann die Zinsen, sagen wir einmal der Einfachheit halber 2% und anfängliche Tilgung 1% –> 3%. Das bedeutet über 20 Jahre Finanzierungszeitraum ~722.400€ (ich habe hier das Eigenkapital schon abgezogen) Gesamtbelastung.
Wenn ihr selbst einmal ein wenig herumspielen wollt mit den Zahlen, empfehle ich euch den Immobilienrechner der Interhyp. Den findet ihr HIER.
Wo bekomme ich also eine Immobilie her?
Da gibt es gängige Portale wie Immobilienscout,de oder immowelt.de aber ich würde da nicht einsteigen, weil dort ein jeder Profi wie ein Geier kreist. Keine Chance für Normalos wie dich und mich. Stattdessen würde ich Kontakte zu Marklern aufbauen oder wie ich es gemacht habe, den Kontakt mit der Bank suchen.
Ich hoffe ich konnt euch einen kleinen Einblick geben, wie es zu dem Thema bei mir aussieht. Sollte ich dennoch mal wieder eine Immobilie kaufen, lasse ich es euch wissen.